目次
　はじめに
　1. 事故物件とは？
　2. 事故物件の売却方法
　　2-1. 一般市場での売却
　　2-2. 心理的瑕疵を軽減する
　　2-3. 業者に依頼する
　3. 事故物件を早く高く売却するコツ
　　3-1. 修繕やリフォームを実施する
　　3-2. 特殊清掃を実施する
　　3-3. 事故物件の買取実績がある業者へ売却する

はじめに

事故物件の売却方法が分からず困っている方も少なくないでしょう。

事故物件の売却には、通常の物件の売却とは違う独自のルールや手段が存在します。そのため、不動産業者に相談する前に、売却に必要な知識を自分で習得しておくことが重要です。

本記事では、事故物件とは何か、売却時のルールや手法、高値で売るコツを解説します。事故物件の売却に迷っている方は、この記事を参照して、自分に適した売却方法を見つけてみましょう。

1. 事故物件とは？

事故物件とは、人が亡くなる原因となった事件があった物件を指し、殺人、自殺、孤独死などが該当します。

自然死や不慮の事故で亡くなった場合は、基本的に事故物件には含まれませんが、遺体や物件の損傷が激しく特別な清掃が必要な場合は、事故物件とみなされます。

要するに、物件で発生した事件や事故が、入居希望者の意志に影響を与えるような悪い影響がある場合、事故物件として扱われます。

似た言葉に「訳あり物件」がありますが、これは物件の欠陥が環境や物理的要因による場合に使われます。事故物件と訳あり物件の区別は曖昧ですが、どちらも購入者や入居希望者が契約を悩むような物件であることは共通しています。

使い分けとしては、事故物件は主に人的要因の欠陥、訳あり物件は主に物理的要因の欠陥がある場合に使用されることが多いです。

事故物件であることは隠せません。告知義務とは 事故物件になる原因は様々ですが、どのケースでも、売主は買主に事故物件であることを告知する義務があります。

売主にとっては、「スムーズな取引のために事故物件であることを隠したい」と考えることもあるでしょうが、宅建業法の規定により、契約前に明示する必要があります。

通常、重要事項説明書や売買契約書に事故物件であることを記載し、重要事項説明の際に立地や間取り、設備などの基本情報と共に過去の事故内容を伝えます。

契約前に買主に説明することが重要であり、売主がどのような事件や事故がいつ起きたかを事前に正確に説明しなければ、告知責任を果たしていないとされ、損害賠償責任が生じます。

事故物件特有の告知義務は、一般的な物件の売買とは異なりますので、売主は後々トラブルが起きないよう注意しましょう。

瑕疵には心理的瑕疵、物理的瑕疵、法律的瑕疵の3種類があります。「瑕疵」とは欠陥や欠点を意味し、買主が想定する状態に欠けている場合に使用されます。

心理的瑕疵は、暮らし始めなければわからないことや、一見では気づかない不具合が含まれます。自殺や他殺、事件があった物件は心理的に嫌悪感を抱くため、心理的瑕疵のある事故物件とされます。また、騒音や異臭、反社会的勢力の事務所が近いなどの周辺環境も心理的瑕疵に該当することがあります。

物理的瑕疵は、土地や建物の構造に欠陥がある場合です。土地では、有害物質の埋蔵、土壌汚染、地盤沈下などが該当します。建物では、シロアリの大量発生や雨漏りなどが該当します。

法律的瑕疵は、物件が法規制の要件を満たしていない場合に該当します。例えば、建築基準法や都市計画法、消防法で定められた条件を満たしていないことで、再建築ができない物件などです。法律的瑕疵は古い法律の下で建てられた物件に多く、心理的瑕疵や物理的瑕疵と比べて、買主が欠陥を事前に気づきやすい特徴があります。

心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵のいずれかが存在する場合、物件は瑕疵物件となり、売買契約時に告知義務が発生します。特に、買主にとって一目で分からない心理的瑕疵は、瑕疵物件の告知義務違反によるトラブルの原因になりやすいです。

2. 事故物件の売却方法

事故物件の売却には、いくつかのアプローチが存在します。それぞれの方法には独自の特徴や利点、欠点がありますので、状況に応じて選択することが重要です。

2-1. 一般市場での売却

事故物件は通常の物件と比較して買い手が見つかりにくいものの、不動産買取オークションなどを利用すれば、一般市場でも売却が可能です。

ただし、事故物件であることに変わりはなく、通常の物件の相場価格よりも3～5割程度安くなることを考慮する必要があります。割引率は事件や事故の内容によって異なります。また、割引しても買取を拒否されることもあり得ます。

事故物件の相場は自殺の場合は3割、殺人などの事件性がある場合は5割程度通常の相場より低くなることを想定しておくとよいでしょう。

さらに、物件の状況によっては、通常のハウスクリーニングではなく特殊清掃やリフォームが必要となることがあります。事故物件特有の手間が伴うため、専門知識がない場合は不動産関連の業者や弁護士など、事故物件に関する知識を持つ専門家に相談することがお勧めです。

2-2. 心理的瑕疵を軽減する

市場でなかなか売れない場合、買主に与える心理的瑕疵を減らしてから売る方法も考えられます。心理的瑕疵が軽減されることで、事故物件であっても市場で売却しやすくなります。

瑕疵を軽減する手段として、ハウスクリーニングやリフォームが考えられます。これらの方法によって、事故の痕跡がなくなれば、心理的瑕疵もある程度軽減されます。

事故物件対応に特化した「特殊清掃」を利用すると、特別な化学薬品や掃除方法により綺麗に掃除してもらえるためお勧めです。

また、物件自体を取り壊すことも心理的瑕疵を軽減できるでしょう。心理的瑕疵を軽くするには、事件や事故が起こった空間自体を取り除くことが効果的です。建物を取り壊して更地にすることで、売却価格も上がる可能性があります。特に、立地条件が良い場合にはこの方法がお勧めです。

特殊清掃や物件の取り壊しには別途費用がかかりますが、確実に事故物件を売却するために検討する価値があります。

物件を取り壊しても売れない場合は、一度売却を見送り、相当の期間を経てから再び売りに出すことで、告知時の買主へのマイナスイメージを軽減することができます。

2-3. 業者に依頼する

一般市場で売ることが困難な事故物件の場合、専門業者に売却することが確実です。業者への依頼方法は主に2つあり、不動産会社が売主と買主の間に仲介として入り契約をまとめる方法と、不動産会社に直接買取を依頼する方法があります。

それぞれの依頼方法にはメリット・デメリットが存在するため、自分の状況や目的に合わせた方法を選ぶことで、スムーズに事故物件を売却することができます。

3. 事故物件を早く高く売却するコツ

事故物件を迅速かつ高額で売却するためには、いくつかのポイントに注意する必要があります。特殊清掃やお祓い、弁護士への相談などのコツを紹介します。

以前の内容と重複する部分もあるかもしれませんが、事故物件を速やかに、高額で売却するために欠かせない情報です。ぜひ、事故物件の売却を円滑に進める参考にしてください。

3-1. 修繕やリフォームを実施する

事故物件を高額で売却するためには、修繕やリフォームが効果的です。事件や事故が起こった物件は、心理的瑕疵だけでなく、衛生面が懸念されるイメージから避けられることがあります。また、物理的瑕疵があると、雨漏りやシロアリの問題などが売却時にマイナスイメージにつながります。

修繕やリフォームによって、事件や欠陥があった部屋を綺麗に整えて、心理的瑕疵や物理的瑕疵を軽減しましょう。特に物理的瑕疵は、修繕やリフォームで解決できることがあります。

リフォームの規模によっては、コストや期間が必要です。リフォーム業者に見積もりを依頼し、費用や心理的瑕疵が残る物件の売却価格を検討して、リフォームが適切かどうか、また経済的にお得になる方法を考えましょう。

3-2. 特殊清掃を実施する

特殊清掃は、通常のハウスクリーニングでは取り除けない室内の臭いや汚れを除去します。床材や壁紙などに汚れが付いたままでは、買い手がつきにくく、買主が見つかっても売却価格が下がる可能性があります。

物件の状況を改善するために、特殊清掃を利用しましょう。特殊清掃では特別な薬品や方法が使用されるため、一般的なハウスクリーニング業者では対応できない場合があります。事故物件

の清掃を依頼する際は、特殊清掃に対応した業者に依頼しましょう。

特殊清掃の手続きは、まず業者に現場で見積もりをしてもらい、作業内容を説明してもらいます。条件に納得したら契約を締結し、作業日を調整します。部屋の大きさや荷物の量によっては、特殊清掃作業は1日程度かかることがあります。その後、消臭のために2～3日ほど必要です。また、特殊清掃の料金相場は、1Rや1Kで4～12万円、1DKで6～16万円程度です。

これらのポイントを押さえることで、事故物件を迅速かつ高額で売却することができます。修繕やリフォーム、特殊清掃を実施し、適切な業者や弁護士と相談することで、事故物件の売却を円滑に進めることができるでしょう。最適な方法を選び、スムーズな売却を実現しましょう。

3-3. 事故物件の買取実績がある業者へ売却する

事故物件の買取実績が豊富な専門業者に売却することで、迅速な売却が可能です。仲介に比べて売却価格は低めですが、仲介手数料が不要で、買主を探す時間も節約できます。

また、一般的な不動産会社で断られる事故物件も買取対象となり、不動産業者が買主であるため、周囲に知られずに売却できる利点もあります。

専門業者を選ぶ際には、事故物件特有の独特な手続きや、特殊清掃、お祓いなども一括で対応できる業者を選ぶことがおすすめです。

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